Tarifas y cálculo del impuesto predial en Colombia

El impuesto predial es un tributo de carácter municipal que deben pagar todos los propietarios o poseedores de bienes inmuebles.

Este impuesto se utiliza para financiar proyectos locales, como infraestructura, servicios públicos y programas comunitarios.

La base gravable se calcula a partir del avalúo catastral vigente del predio, determinado por la autoridad catastral de cada municipio.

Cuando se realizan actualizaciones catastrales, estas pueden aumentar o disminuir el valor del impuesto a pagar, según el nuevo avalúo asignado.

1) ¿Cómo se calcula el impuesto predial?

La fórmula general que aplican los municipios y distritos es sencilla:
Impuesto predial = Avalúo catastral × Tarifa (tarifa expresada en por-mil).

Las tarifas son fijadas por cada Concejo municipal o distrital dentro de un rango legal y pueden variar por uso del suelo (residencial/no residencial), estrato, ubicación, y/o condición del lote.

Rango legal de tarifas

• La Ley 44 de 1990, modificada (art. 4), establece que la tarifa debe fijarse localmente y oscila entre el 5 y el 16 por mil del avalúo catastral.
• Para terrenos urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados, la tarifa puede ser superior, sin exceder 33 por mil.
• Las entidades territoriales diseñan esquemas diferenciales y progresivos según uso, estrato y actualización catastral.

Ejemplo rápido: si el avalúo catastral es de $300.000.000 y la tarifa aplicable es 8‰, el impuesto sería $2.400.000.

Base mínima cuando no hay avalúo

Si un predio no cuenta con avalúo catastral vigente al 1 de enero, algunos distritos (p. ej., Bogotá) definen bases gravables presuntas (tablas por m²) para liquidar temporalmente el impuesto hasta que se actualice el catastro.

2) Límites a los incrementos anuales

Para proteger al contribuyente ante saltos abruptos por actualizaciones, han existido topes legales al crecimiento del predial:

• Ley 44 de 1990 (art. 6): el impuesto no puede exceder el doble del monto liquidado el año anterior (salvo cambios físicos/económicos del predio).
• Ley 1995 de 2019 (art. 2): estableció por cinco años límites adicionales: para predios actualizados catastralmente el tope era IPC + 8 p.p.; para predios no actualizados, el tope era máximo 50% sobre el impuesto del año anterior (vigencia especial cumplida en 2024).

Conclusión práctica: aunque cada municipio define su tarifa, existen topes que moderan el salto anual del impuesto cuando hay actualización catastral o cuando el predio no ha sido actualizado.

3) Tarifas y calendario: ejemplos por ciudades (2025)

Bogotá (Distrito Capital)

• El Distrito ajusta anualmente rangos de avalúo que determinan la tarifa aplicable. Para 2025, se expidió la Resolución SDH-000301 de 2024 que actualiza dichos rangos.
• Pagos con descuento: en 2025 se otorgó 10% por pronto pago (referencia informativa de prensa local).
• Pago por cuotas (SPAC): cuatro cuotas sin intereses si se cumple el cronograma: 6 de junio, 8 de agosto, 3 de octubre y 5 de diciembre de 2025.

Cali

• En 2025, la Alcaldía indicó que el incremento del predial no puede exceder 25% para residenciales (según su valor catastral) y otorgó 15% de descuento por pronto pago hasta el 30 de abril para quienes estuvieran al día.

Medellín

• Cronograma y actualización catastral definidos para 2025; la administración informó un aumento máximo cercano al 3% en el predial 2025. (Dato orientativo de medio económico local).

Barranquilla

• Programa de domiciliación por cuotas con descuento del 2% sobre el valor total si se solicitaba dentro del plazo (2025).

Importante: los acuerdos municipales determinan la tarifa exacta de tu predio según avalúo y uso. Siempre revisa la página oficial de tu municipio para la tabla vigente del año.

4) Paso a paso para estimar tu predial

1. Verifica el avalúo catastral del predio (certificado o consulta en la oficina/portal catastral). El avalúo es la base de cálculo.
2. Identifica la tarifa aplicable según uso (residencial/no residencial), estrato y rango de avalúo en tu municipio.
3. Multiplica el avalúo por la tarifa (en por-mil).
4. Revisa topes de incremento que puedan moderar el resultado frente al año anterior. (
5. Consulta fechas y descuentos locales (pronto pago, cuotas sin interés) y elige la opción que más te convenga.

5) Consejos para pagar menos (legalmente)

• Pronto pago: muchos municipios ofrecen descuento por pago anticipado. (Ej.: Bogotá 10%, Cali 15% en 2025).
• Pago por cuotas: si tu municipio ofrece plan sin intereses, úsalo para flujo de caja. (Bogotá – SPAC 2025).
• Datos catastrales al día: errores o datos desactualizados pueden inflar el avalúo; actualiza a tiempo.

6) Errores comunes que encarecen el predial

• No revisar la tarifa vigente según uso/estrato.
• Ignorar topes de incremento y no reclamar cuando corresponda.
• Desconocer calendarios y perder descuentos por pronto pago.
• No usar cuotas cuando hay opción sin intereses.

Preguntas frecuentes (FAQ)

1) ¿Cuál es la base del impuesto predial?
El avalúo catastral del predio; por eso, cualquier actualización catastral puede cambiar el impuesto.

2) ¿Qué tarifas aplican en Colombia?
Los Concejos fijan tarifas entre 5‰ y 16‰ del avalúo; lotes no edificados/urbanizables pueden llegar hasta 33‰. Consulta el acuerdo de tu municipio.

3) ¿Existen topes a los aumentos de un año a otro?
Sí. La Ley 44/1990 prevé que el impuesto no supere el doble del año anterior; la Ley 1995/2019 añadió límites temporales (IPC + 8 p.p. para predios actualizados y tope del 50% para no actualizados).

4) ¿Puedo pagar con descuento o a cuotas?
Según la ciudad, suele haber pronto pago (p. ej., Bogotá 10%; Cali 15% en 2025) y cuotas sin interés (Bogotá SPAC). Revisa tu calendario local.

5) ¿Qué hago si mi predio no tiene avalúo vigente?
Se puede aplicar una base mínima presunta (tablas por m²) hasta que Catastro asigne el avalúo; verifica el procedimiento en tu distrito.